La vente de gr\u00e9 \u00e0 gr\u00e9 d\u2019un immeuble dans le cadre d\u2019une liquidation judiciaire ob\u00e9it \u00e0 un r\u00e9gime d\u00e9rogatoire aux dispositions de l\u2019article L. 145-6-1 du code de commerce comme a pu le rappeler la Cour de cassation dans son arr\u00eat du 23 mars 2022.<\/p>\n\n\n\n
Dans les faits, une soci\u00e9t\u00e9 a \u00e9t\u00e9 plac\u00e9e en liquidation judiciaire \u00e0 travers un jugement du 29 novembre 2017. A ce titre, un liquidateur a \u00e9t\u00e9 nomm\u00e9 aux fins d\u2019assurer les op\u00e9rations de liquidation. C\u2019est ainsi que par une premi\u00e8re ordonnance du 7 mai 2019, le juge-commissaire a autoris\u00e9 en application de l\u2019article L.642-18 du code de commerce la vente de gr\u00e9 \u00e0 gr\u00e9 de l\u2019immeuble dont le d\u00e9biteur \u00e9tait propri\u00e9taire et ce dans l\u2019objectif d\u2019apurer son passif.<\/p>\n\n\n\n
Inform\u00e9 de ce projet de cession, un des locataires de l\u2019immeuble a manifest\u00e9 sa volont\u00e9 de faire jouer les dispositions de l\u2019article L. 145-6-1 du code de commerce, lequel assurer aux locataires un droit de pr\u00e9emption en cas de vente de l\u2019immeuble.<\/p>\n\n\n\n
Le liquidateur a pour sa part consid\u00e9r\u00e9 que le locataire se trouvait priv\u00e9 de ce droit compte tenu notamment de ce que la vente de gr\u00e9 \u00e0 gr\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e dans le cadre d\u2019une liquidation judiciaire constituait \u00ab une exception au droit de pr\u00e9f\u00e9rence du preneur commercial<\/em> \u00bb. C\u2019est la raison pour laquelle, par une requ\u00eate en date du 4 novembre 2019, il a saisi le juge-commissaire afin de voir \u00e9carter l\u2019article L. 145-6-1 du code de commerce et in fine<\/em> de priver le locataire de son droit de pr\u00e9emption.<\/p>\n\n\n\n Au reste, par une ordonnance du 18 d\u00e9cembre 2019, le juge commissaire a r\u00e9tract\u00e9 sa premi\u00e8re ordonnance et ordonn\u00e9 l\u2019ouverture d\u2019un nouvel appel d\u2019offre visant \u00e0 l\u2019acquisition de l\u2019immeuble tout en pr\u00e9cisant que le locataire ne disposait pas en l\u2019occurrence d\u2019un droit de pr\u00e9emption sur la vente de l\u2019immeuble.<\/p>\n\n\n\n Insatisfait de cette d\u00e9cision, le locataire de l\u2019immeuble interjette appel sur le fondement de l\u2019article R. 642-37-1 du code ce commerce qui ouvre un recours \u00e0 certains tiers dont les droits et obligations seraient affect\u00e9s par l\u2019ordonnance du juge-commissaire ayant d\u00e9cid\u00e9 de la cession des actifs du d\u00e9biteur.<\/p>\n\n\n\n Si la cour d\u2019appel juge \u00e0 nouveau que le locataire n\u2019est pas b\u00e9n\u00e9ficiaire d\u2019un droit de pr\u00e9emption, elle annule toutefois l\u2019ordonnance du juge-commissaire du 18 d\u00e9cembre 2019 pour exc\u00e8s de pouvoir. Dit autrement, le juge-commissaire aurait commis un exc\u00e8s de pouvoir d\u00e8s lors qu\u2019il se trouvait dessaisi au sortir de la premi\u00e8re ordonnance qu\u2019il avait rendu le 4 novembre 2019. Il en r\u00e9sultait a contrario<\/em> que seule la voie de l\u2019appel \u00e9tait ouverte au liquidateur afin d\u2019exposer la difficult\u00e9 relative \u00e0 la volont\u00e9 du locataire de faire falloir son droit de pr\u00e9emption.<\/p>\n\n\n\n Le liquidateur a form\u00e9 un pourvoi contre cette d\u00e9cision en r\u00e9it\u00e9rant une fois de plus que la vente de gr\u00e9 \u00e0 gr\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e dans le cadre des dispositions de l\u2019article L.642-18 du code de commerce privait le locataire de son droit de pr\u00e9emption tel qu\u2019\u00e9nonc\u00e9 par l\u2019article L. 145-6-1 du code de commerce et qu\u2019au surplus, le locataire ne disposait pas de la qualit\u00e9 pour interjeter appel de l\u2019ordonnance du juge-commissaire.<\/p>\n\n\n\n La Cour de cassation abonde dans ce sens sur le fondement des articles L. 145-6-1, L.642-18 et R. 642-37-1 du code ce commerce.<\/p>\n\n\n\n Ainsi, s\u2019agissant d\u2019une vente de gr\u00e9 \u00e0 gr\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e dans une proc\u00e9dure de liquidation judiciaire, le locataire est non seulement priv\u00e9 de son droit de pr\u00e9emption mais encore il n\u2019a pas par cons\u00e9quent qualit\u00e9 \u00e0 agir pour interjeter appel de l\u2019ordonnance du juge-commissaire.<\/p>\n\n\n\n La solution est logique. Assur\u00e9ment, dans une vente volontaire dans laquelle le propri\u00e9taire n\u2019est pas en proc\u00e9dure collective, l\u2019article L.145-6-1 du code de commerce trouve naturellement \u00e0 s\u2019appliquer de sorte que son droit de pr\u00e9emption peut \u00eatre revendiqu\u00e9. A l\u2019inverse dans une vente judiciaire, le propri\u00e9taire n\u2019a plus la main sur la vente de l\u2019immeuble si bien qu\u2019a fortiori<\/em> le droit de pr\u00e9emption du locataire ne peut plus jouer. La cons\u00e9quence imm\u00e9diate est donc que d\u00e8s le moment o\u00f9 le locataire est priv\u00e9 de son droit de pr\u00e9emption, il ne peut de la m\u00eame mani\u00e8re pas interjeter appel de l\u2019ordonnance du juge-commissaire rendue en application de l\u2019article L.642-18 sur le fondement de l\u2019article R. 642-37-1 du code ce commerce.<\/p>\n\n\n\n Bref : il est priv\u00e9 de ses droits. Se pr\u00e9valoir du droit de pr\u00e9emption sur la vente de l\u2019immeuble et interjeter appel de l\u2019ordonnance du juge-commissaire relative \u00e0 cette vente.<\/p>\n\n\n\n Pour conclure, s\u2019agissant d\u2019une vente judiciaire, les dispositions des articles L.145-6-1 et R.642-37-1 du code ce commerce ne peuvent s\u2019appliquer. Tel est l\u2019enseignement de l\u2019arr\u00eat de la Cour de cassation du 23 mars 2022.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" La vente de gr\u00e9 \u00e0 gr\u00e9 d\u2019un immeuble dans le cadre d\u2019une liquidation judiciaire ob\u00e9it \u00e0 un r\u00e9gime d\u00e9rogatoire aux dispositions de l\u2019article L. 145-6-1 du code de commerce comme a pu le rappeler la Cour de cassation dans son arr\u00eat du 23 mars 2022.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":9315,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[90,84],"tags":[],"class_list":["post-9400","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-entreprises-en-difficulte","category-immobilier"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/beligha-avocat.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/9400","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/beligha-avocat.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/beligha-avocat.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/beligha-avocat.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/beligha-avocat.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=9400"}],"version-history":[{"count":7,"href":"https:\/\/beligha-avocat.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/9400\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":9721,"href":"https:\/\/beligha-avocat.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/9400\/revisions\/9721"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/beligha-avocat.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/media\/9315"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/beligha-avocat.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=9400"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/beligha-avocat.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=9400"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/beligha-avocat.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=9400"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}